Expert aan het woord: "Er bestaat geen echte waarde van je huis": professioneel schatter legt uit welk cijfer jij wél nodig hebt

Schatter-expert Artiom Sergeyevich legt uit waarom vier schattingen van hetzelfde huis vier prijzen opleveren, en welk cijfer je wanneer nodig hebt.

Je wil dit najaar verkopen en laat drie makelaars langskomen. De eerste noemt een bedrag, de tweede zit er een flink stuk boven, de derde ergens tussenin, en de onlinetool die je 's avonds nog invult, spuwt een vierde cijfer uit. Wie heeft er gelijk? "Waarschijnlijk allemaal", zegt Artiom Sergeyevich. "En precies dat is het punt: ze beantwoorden elk een andere vraag."

Weinig mensen bekijken hetzelfde huis vanuit zoveel stoelen tegelijk als Sergeyevich. Hij richtte schattingsorganisatie Clerion op en schat onder meer in nalatenschapsdossiers als erkend schatter door de Vlaamse Belastingdienst. Als mede-oprichter van de vastgoedgroep Leonards, goed voor vier vastgoedkantoren, kent hij ook de makelaarskant van de tafel. En aan hogeschool Vives leert hij studenten hoe de vastgoedmarkt werkt. "Net omdat ik al die brillen ken, durf ik zeggen: er bestaat geen echte waarde van je huis. Alleen juiste antwoorden op verschillende vragen."

De vier methodes, en wat ze eigenlijk meten

De schattersleer kent vier methodes. "De bekendste werkt met vergelijkingspunten: recent verkochte, gelijkaardige panden in de buurt, waarvan je de prijzen corrigeert voor de verschillen en de uitschieters wegfiltert. Dat geeft de venale waarde: wat je mag verwachten na voldoende publiciteit en normale concurrentie tussen kandidaat-kopers."

De tweede is de intrinsieke methode: de grondwaarde plus wat het kost om de woning vandaag te herbouwen, verminderd met de vetusteit, de slijtage door ouderdom. De derde vertrekt van de huurwaarde en rekent terug wat het pand als opbrengsteigendom waard is. "En de vierde is het statistische model achter de onlinetools. Razendsnel en gratis, maar gebouwd op gemiddelden. Zo'n model heeft je nieuwe keuken nooit gezien, en het vochtprobleem in de kelder evenmin."

Zelfde huis, andere vraag

Belangrijker dan de rekentechniek is volgens hem wie er schat, en waarvoor. "De makelaar schat gratis, maar zijn cijfer is deels strategie: een vraagprijs die kopers lokt of een verkoper overtuigt. Dat is geen verwijt, dat is zijn rol, ik ken ze goed genoeg. De notaris geeft een neutrale indicatie op basis van zijn databank. De erkende schatter-expert levert tegen betaling een verslag met plaatsbezoek en een gemotiveerde eindwaarde, controleerbaar en juridisch verdedigbaar. En de bank schat je huis als onderpand."

Dat laatste heeft een gevolg dat veel kopers pas ontdekken als het te laat is.

"De makelaar prijst een product, de expert bouwt een dossier, de fiscus bepaalt een belastbare basis en de bank waardeert een onderpand. Onthoud vooral dit: de bank leent op haar geschatte waarde, niet op jouw bod. Bied je meer dan die schatting, dan leg je het verschil zelf op tafel."

Zelfs de overheid is het niet met zichzelf eens

Hoe rekbaar vergelijkingspunten zijn, toont een gepubliceerd dossier van de Vlaamse Belastingdienst. Een deskundige van de federale overheid schatte twee woningen samen op 425.000 euro; na bezwaar kwam een tweede deskundige, rekening houdend met de nodige renovatiekosten, uit op 350.000 euro. "Twee professionele schatters, hetzelfde vastgoed, een kloof van 75.000 euro", zegt Sergeyevich. "En geen van beiden werkte slordig. Het verschil zat in de motivering: welke vergelijkingspunten, welke correcties. Een schatting is maar zo sterk als haar motivering. Wie mij een cijfer zonder onderbouwing toont, heeft mij niets getoond."

Wat je hiermee doet

Zijn advies voor wie binnenkort verkoopt: combineer minstens twee onafhankelijke bronnen en stel elke schatter dezelfde vraag. "Niet 'wat is het waard', wel 'waarop steunt je cijfer'. Gebruik de onlinetool als vertrekpunt, nooit als eindpunt. En staat er echt iets op het spel, een erfenis, een scheiding, een uitkoop, betaal dan voor een verslag van een erkende schatter-expert. In een nalatenschap is zo'n verslag zelfs bindend voor de Vlaamse Belastingdienst, als het aan de kwaliteitsvereisten voldoet en bij de aangifte zit. Dat is het enige cijfer dat overeind blijft als iemand het aanvecht."