Wat doet je syndicus eigenlijk voor dat geld?
Een professionele syndicus kost gemiddeld 20 tot 30 euro per appartement per maand voor het wettelijke basispakket; extra prestaties staan verplicht in de tarieflijst. Het korte antwoord: voor gemiddeld 20 tot 30 euro per appartement per maand koop je het wettelijke basispakket. Daarin zit het uitvoeren van wat de algemene vergadering beslist, het dagelijkse beheer van de gemene delen zoals de lift en het dak, het voeren van de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars en het bijeenroepen van de jaarlijkse vergadering. Alles wat daarbuiten valt, mag hij apart aanrekenen. En precies daar loopt het gevoel van "wat doet hij eigenlijk" meestal spaak.
Wat er in het basistarief zit
Zodra een gebouw minstens twee kavels van verschillende eigenaars telt, is een syndicus op enkele uitzonderingen na wettelijk verplicht. Dat hoeft geen professional te zijn: in kleine gebouwen neemt vaak een mede-eigenaar de rol op. Kiest de VME voor een beroepssyndicus, dan verloont het vaste maandbedrag de courante taken die de wet hem oplegt. Wettelijke barema's bestaan niet; het tarief wordt vrij onderhandeld, en kleine gebouwen betalen door minimumtarieven vaak meer per appartement.
Waarom de factuur toch oploopt
De discussies gaan zelden over het forfait, wel over de extra's: inlichtingen aan de notaris bij de verkoop van een appartement, een dossier tegen een wanbetaler, een buitengewone algemene vergadering, de opvolging van een renovatie of een schadegeval. Dat mag, op één voorwaarde: sinds 2019 moet het contract een volledige tarieflijst bevatten die zegt wat in het forfait zit en wat extra kost. Voor een prestatie die nergens vermeld staat, mag hij niets vragen zonder akkoord van de vergadering.
Vergelijk syndici nooit op het maandbedrag alleen, maar op de volledige tarieflijst. Een goedkoop forfait met een lange lijst betalende extra's komt in een gebouw met wat leven erin bijna altijd duurder uit dan een eerlijk basistarief waar meer in zit.
Waar je hem wél en niet op afrekent
Eén misverstand hardnekkiger dan alle andere: de syndicus is niet de baas van het gebouw. Hij voert uit wat de algemene vergadering beslist; stemt die tegen de gevelrenovatie, dan komt er geen gevelrenovatie, hoe nodig ook. Reken hem dus af op wat zijn opdracht is: correcte uitvoering, transparante cijfers en vlotte communicatie. De jaarlijkse vergadering is daarvoor hét moment, want daar keur je zijn rekeningen en zijn beleid goed of af.
Loopt het echt fout, probeer het dan eerst uit te praten of via een neutrale bemiddelaar. Lukt dat niet, dan kan de algemene vergadering de samenwerking stopzetten en een andere syndicus aanstellen; voor de juridische afwikkeling van een aanslepend conflict klop je aan bij een advocaat of, in laatste instantie, de vrederechter.
