Broer of zus uitkopen uit het ouderlijk huis? Je betaalt ook belasting op je eigen deel

Wie het ouderlijk huis erft met broer en zus betaalt erfbelasting per aandeel; bij uitkoop komt daar 2,5 procent verdeelrecht op de volledige waarde bij.

Je erft samen met je broer en je zus het huis waarin jullie opgroeiden. Vanaf dat moment zijn jullie met drie eigenaar van alles en van niets tegelijk: elk bezit een aandeel in het geheel, niemand bezit een kamer of een verdieping. Juristen noemen dat onverdeeldheid, en vroeg of laat moeten jullie eruit. Er zijn drie uitwegen, en ze kosten elk iets anders.

Eerst de belasting die sowieso komt

Nog voor jullie iets beslissen, rekent de Vlaamse Belastingdienst af. Elk kind betaalt erfbelasting op zijn eigen aandeel in de nalatenschap, en de naam van het beruchte tarief tussen broers en zussen bedriegt hier: jullie erven elk van jullie ouder, dus in de rechte lijn. Het zware tarief speelt pas wanneer je ooit van je broer of zus zelf zou erven.

In rechte lijn betaal je op de eerste 50.000 euro van je aandeel 3 procent. Daarboven, tot een plafond van 250.000 euro, geldt 9 procent. Onroerend en roerend worden bovendien apart belast, wat de rekening drukt.

Neem een ouderlijk huis van 300.000 euro dat jullie met drie erven. Elk aandeel is dan 100.000 euro waard. Daarop betaalt elk kind 6.000 euro erfbelasting. Zit er nog ander vastgoed in de erfenis, dan schuift je aandeel sneller naar de hogere schijven op.

Verkopen: de goedkoopste uitweg

Beslissen jullie samen om te verkopen aan een buitenstaander, dan verdeelt de notaris de opbrengst in geld onder de erfgenamen. Op die verdeling is geen extra belasting verschuldigd: het verdeelrecht geldt niet wanneer een derde koopt en jullie enkel geld verdelen. Fiscaal is dit dus de zuinigste route, al vraagt ze wel dat iedereen mee tekent.

Uitkopen: de verrassing in de rekening

Wil jij het huis houden en je broer en zus uitkopen, dan maakt de notaris een akte van verdeling op. Daarop betaal je het verdeelrecht van 2,5 procent.

Dat percentage lijkt bescheiden, maar het wordt berekend op de volledige verkoopwaarde van de woning, niet op de delen die je overneemt. Wie zijn broer en zus uitkoopt, betaalt dus ook belasting op het derde dat al van hem is.

Bij ons huis betekent dat 7.500 euro verdeelrecht, bovenop de uitkoopsom van 100.000 euro per mede-erfgenaam en de notariskosten. Stapt maar één erfgenaam uit en blijven de anderen samen eigenaar, dan rekent de fiscus wel enkel op het overgedragen aandeel.

Houden: kan, tot iemand eruit wil

Jullie kunnen het huis ook samen bijhouden, bijvoorbeeld om het te verhuren. Weet dan dat elke belangrijke beslissing een akkoord tussen alle mede-eigenaars vraagt, en dat de wet niemand verplicht om in onverdeeldheid te blijven. Wil één van jullie er ooit uit en raken jullie het niet eens, dan kan die de verdeling via de rechtbank afdwingen. Zo'n gerechtelijke verdeling is traag en duur, en daarom bijna altijd het laatste redmiddel.

Wat je nu concreet doet

Laat de woning eerst professioneel schatten: die waarde bepaalt zowel de erfbelasting als een eventuele uitkoopsom, en discussies over de prijs zijn de vaakste splijtzwam. Hou ook de klok in de gaten, want de aangifte van de nalatenschap moet binnen vier maanden na het overlijden bij de Vlaamse Belastingdienst binnen zijn. En leg jullie situatie vroeg voor aan de notaris: elke familie zit net anders in elkaar, en dit artikel vervangt geen advies op maat.