Koop jij met een lening? Dan bied je steeds vaker tegen iemand zonder bank

Woningverkopen stegen licht in het tweede kwartaal van 2026, terwijl banken minder aankoopleningen toekenden: kopers zonder lening nemen een groter deel van de markt in.

De vastgoedcijfers van deze zomer verstoppen hun verhaal goed. De notarissen telden dit voorjaar meer verkopen dan een jaar eerder. De banken schreven in dezelfde periode fors minder woonleningen uit. Die twee vaststellingen lijken elkaar tegen te spreken. Net in die kloof zit het interessantste woningmarktnieuws van het moment.

Twee persberichten, één vreemde kloof

Begin juli meldde notarisfederatie Fednot dat er in het tweede kwartaal 1,5 procent meer woningen verkocht werden dan in dezelfde periode vorig jaar. Vooral appartementen deden het goed, met een plus van 4,8 procent. Eind juli volgde Febelfin, de koepel van de banken, met haar kredietcijfers. Daaruit blijkt dat de banken in drie maanden bijna 50.000 woonleningen toekenden. Dat klinkt gezond, maar het aantal leningen voor de aankoop van een woning lag 7,8 procent lager dan een jaar eerder.

Bij de renovatieleningen was de terugval nog groter: daar ging bijna een vijfde af. En zo blijft er één vaststelling over die alles samenvat. Er worden meer woningen gekocht, met minder leningen.

De rente duwt, en toch plooit de markt niet

De dip aan de kredietkant heeft een bekende schuldige. De hypotheekrente stijgt: in mei betaalde je gemiddeld zo'n 3,4 procent voor een lening die meer dan tien jaar vaststaat. Notaris Bart van Opstal wees er bij de barometer op dat die duurdere leningen meespelen in de afkoeling. Vlaanderen verkocht in het tweede kwartaal dan ook bijna 3 procent minder woningen dan in het eerste.

Wie alleen naar de leningen kijkt, ziet dus een markt die vertraagt. Wie alleen naar de verkopen kijkt, ziet er een die doorgroeit. Leg je beide bronnen naast elkaar, dan wijzen ze samen in één richting: een groter deel van de kopers koopt zonder lening. Die rekensom maakte geen van beide federaties zelf, maar ze volgt rechtstreeks uit hun eigen cijfers.

Wie koopt er zonder bank?

De statistieken vertellen niet wie die kopers zijn, wel wie het niet zijn: de jongeren die zogezegd van de markt verdwijnen. Drie op de tien huizenkopers in Vlaanderen zijn jonger dan dertig. Wie koopt zonder te lenen, zoek je dus vooral elders.

Het logische antwoord zit bij wie al een woning bezit. Een gemiddeld Vlaams huis brengt vandaag bijna 400.000 euro op. Wie verkoopt en daarna kleiner of gelijkaardig terugkoopt, komt met die opbrengst vaak al een heel eind zonder bank. Tel daar de kopers bij die op familiegeld of jarenlang spaargeld steunen, en de kloof tussen beide statistieken begint te kloppen.

Wat je daarmee doet als je zelf moet lenen

Bied je binnenkort op een woning met een lening, hou er dan rekening mee dat je vaker tegen kopers zonder bank staat. Zij kunnen sneller tekenen, zonder opschortende voorwaarde voor hun financiering. Jouw beste wapen is voorbereiding: laat je krediet vooraf doorrekenen en vraag je bank om een princiepsakkoord, de bevestiging dat je lening er in principe komt. Zo oogt jouw bod bijna even zeker als dat van een koper met eigen geld.

Verkopers kiezen zelden voor het hoogste bod alleen: zekerheid en snelheid wegen mee. Voor wie verkoopt, is de les omgekeerd, want de markt draait gewoon door, alleen op andere brandstof. Vooral wie een appartement verkoopt, vindt vlot een koper. Bij de volgende kwartaalbarometer weten we of de koper zonder bank een zomerverschijnsel was, of de nieuwe norm op de Vlaamse woningmarkt.